פסק-דין בתיק ע"א 2030/03

1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט ד' מור) מיום 15.4.03 בת"א 110735/00. בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, במובן זה שהצהיר כי זכות המשיב בחלק משטח המחלוקת היא זכות של דיירות מוגנת או, לחילופין, זכות שימוש בלעדית, וציווה על המערער לסלק ידו משטח זה.

2.         הרקע

(א)        המערער והמשיב מחזיקים בחלקים מהבניין שבחלקה 78 בגוש 7001, המצוי ברחוב חבשוש 2 פינת רחוב כרם התימנים בתל אביב (להלן:- " המבנה"). החלקה עליה בנוי המבנה נמצאת בבעלות רשות הפיתוח ובניהול מינהל מקרקעי ישראל. בפועל, עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן:- " חברת עמידר") היא אשר ניהלה את המקרקעין, כאשר בשלב כלשהו עבר הניהול לחברת נכסי אריאל בע"מ, ולאחרונה שב לידי חברת עמידר.

(ב)        חברת עמידר, כנציגת הבעלים, חתמה עם המשיב על חוזה שכירות, ביום  17.2.83. אין חולק כי עם סיום תקופת השכירות החוזית, היה המשיב לדייר מוגן כהגדרתו בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן:- " חוק הגנת הדייר"). המושכר נושא החוזה מורכב משני מחסנים בשטח כולל של 23 מ"ר, המצויים בקומת הקרקע של המבנה. שני המחסנים פונים לחצר פנימית, שבה נמצאים מטבח ושירותים, בנפרד משני המחסנים (להלן:- " החצר הפנימית"). ביום כריתת החוזה, קיבל המשיב אישור בכתב מחברת עמידר שבנוסף לזכות השכירות בשני המחסנים, ניתנת לו זכות שימוש גם במטבח ובשירותים.    

(ג)         חברת עמידר, כנציגת הבעלים, חתמה גם על מספר חוזי שכירות עם המערער.  החוזה הרלוונטי למקרה דנן, הוא חוזה שכירות מיום 10.1.83. אין חולק כי גם המערער היה לדייר מוגן. המושכר הוא מחסן בודד בשטח של 16 מ"ר, הנמצא גם הוא בקומת הקרקע של המבנה וגובל באותה חצר פנימית. אין כל מסמך בכתב שיצביע שלמערער ניתנה זכות שימוש נוספת.  

למערער אף נכסים נוספים במבנה - שתי חנויות (שהושכרו ביום 25.8.77), אשר מופרדות מהחצר הפנימית או ממחסני המשיב והמערער, וכן דירה בקומת הגג של המבנה, הנמצאת מעל למחסני המשיב שבקומת הקרקע, ואשר הושכרה על פי חוזה שכירות מיום 7.3.75. המדרגות שבצד החצר הפנימית מובילות לדירה זו.

(ד)        בין הצדדים התגלעה מחלוקת באשר לחצר הפנימית, וכן בנוגע למדרגות הנמצאות בצדה ומובילות לגג (להלן:- " שטח המחלוקת").

(ה)        המשיב הגיש תביעה לפסק דין הצהרתי לגבי זכות החזקה שלו בשטח המחלוקת ולסילוק ידו של המערער ממנו, ואף תביעה כספית בסך 60,000 ש"ח, לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו ממעשיו של המערער בכל הקשור לחצר הפנימית.

(ו)         בתחילה, כוונה התביעה  הן נגד המערער הן נגד רשות הפיתוח, באמצעות  חברת נכסי אריאל בע"מ (להלן:- "הנתבעת 2"), בטענה כי האחרונה אינה אוכפת את הוראות הסכמי השכירות ואינה מונעת מהמערער את הסגת הגבול. אולם, משביקש ב"כ הנתבעת 2 מבית המשפט לדחות את התביעה נגדה בשל חוסר עניינה בסוגיה שהועלתה בפני בית המשפט וב"כ הצדדים הסכימו לכך, ניתן פסק דין חלקי לפיו נדחתה התביעה נגד הנתבעת 2, ללא צו להוצאות (ראה פרוטוקול הדיון, מיום 22.5.01, בפני כב' השופטת ינון).

(ז)         לפי ההסדר הדיוני שאליו הגיעו הצדדים, פסק בית המשפט על סמך טיעוניהם בכתב, תצהירי החקירה הראשית (לרבות המסמכים שצורפו אליהם) וסיכומיהם.

לפני בית המשפט היה מונח גם תצהירו של מר אלי נבעה, יועץ בחברת נכסי אריאל בע"מ, אשר הוגש מטעם הנתבעת 2 (להלן: -" נציג הנתבעת 2"). אולם הוסכם כי הצדדים זכאים להסתייג מפרשנותו באשר לזכויותיהם במקום. כמו כן, הותר להם לצרף לסיכומיהם כל מסמך רלוונטי מתיקי חברת עמידר, הקשור לנכס הנדון. 

3.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)        בית המשפט סקר ארבעה שרטוטים של המבנה (מתקופות שונות) שהוצגו לפניו, שמהם עולה כי עסקינן במבנה ריבועי, אשר קומת הקרקע שלו מורכבת משלושה חדרים, סביב חצר פנימית. שני חדרים צמודים בצד המזרחי, הפונה לרח' כרם התימנים, וחדר נפרד בצד המערבי, וכן מטבח ושירותים בצד דרום של החצר. אחד מהחדרים הצמודים, המסומן בשרטוט הראשון בספרה 5, הוא מחסנו של המערער, והשני, המסומן שם בספרה 4, הוא מחסנו של המשיב. החדר הצפוני הנפרד, המסומן בספרה 3, הוא מחסנו השני של המשיב. כמו כן, מסומנים בשרטוט המטבח והשירותים.

 (ב)       בית המשפט ציין כי בשרטוט הראשון (משנת 50' ומעודכן לשנת 77'), נראה פתח יחיד מהחצר אל רח' חבשוש, בצד הצפוני; הפתח חוזר ומופיע בכל שאר השרטוטים. עוד ציין בית המשפט, כי לכל אחד משלושת החדרים פתח אל החצר הפנימית, אולם - בשרטוט השני (המעודכן לשנת 65'), החדר שסומן בספרה 5 ושהושכר בשנת 83' למערער, מסומן כחדר אטום, והפתח לחצר הפנימית סגור. שאר החדרים פתוחים לחצר. בשרטוט משנת 2000, חדר זה פתוח שוב לחצר הפנימית ומה שהיה בעבר חלון הפונה מחדר זה לכיוון רח' כרם התימנים הפך לדלת; המערער מודה כי הוא פתח את הדלת בשנת 84'.       

(ג)         בית המשפט הבהיר כי המערער והמשיב כאחד רכשו את זכויותיהם כדיירים מוגנים ישירות מחברת עמידר. לאמור, בטרם שכרו את מחסניהם, רשות הפיתוח, באמצעות חברת עמידר, היא שהחזיקה בנכסים ולא דיירים קודמים. לפיכך, קבע בית המשפט, שבעלי הדין לא ישמעו בטענתם כי זכויותיהם זהות ומבוססות על זכויות דיירים קודמים. נוסף על כך נקבע כי אפשר להסיק על זכויות הצדדים כיום גם מהשימוש שעשו דיירים קודמים במקום. בית המשפט בחן את אופן חלוקת שטח המחלוקת בין הדיירים שהחזיקו במבנה לפני המערער והמשיב- הגב' תמר ארגמן (בוסקילה) ובעלה ומר יוסף קטן ומשפחתו.

(ד)        לנוכח האמור הגיע בית המשפט למסקנה כי למשיב זכות חזקה כדייר מוגן בשני המחסנים שבשימושו, וכי ניתנה לו זכות שימוש, אם לא זכות דיירות, בחצר הפנימית, בשירותים ובמטבח. לעומת זאת בית המשפט לא מצא כי למערער זכות שימוש בחצר ואשר בה, וקבע כדלקמן:

"תחומי חזקתו של התובע [המשיב] , דומה לחזקת תמר ארגמן (בוסקילה) ובעלה במקום. תחומי חזקתו של הנתבע [המערער] , אינם זהים או דומים לאלו של מש' קטן. משפ' קטן עזבה את המקום בשנת 1962 ומאז החדר שהושכר לנתבע [למערער] כמחסן, היה סגור ואטום. הנתבע [המערער] לא קיבל כל זכויות שימוש בחצר. הנתבע [המערער] אינו זכאי להסתמך בטענותיו על כך כי למשפ' קטן היתה זכות שימוש בחצר ובשירותים שבה, במשותף עם משפ' ארגמן, לאחר עזיבת משפ' קטן, השימוש היה בלעדי למשפ' ארגמן. ממילא, אין קשר ישיר של העברת זכויות ממשפ' קטן או ממשפ' ארגמן למי מבעלי הדין" (שורות 12-18 בעמוד 7 לפסק הדין).

(ה)        בית המשפט קיבל את דברי המשיב בתצהירו, שהפתח של חדר המערער שפנה לחצר הפנימית היה סגור ביום שבו הושכרו לו שני מחסניו, וכי רק בשנת 95' פתח המערער פתח מחדרו לחצר הפנימית והתקין בה דלת ברזל. מעשה עליו התלונן המשיב במשטרה ובגינו נוהלה תכתובת בין באי כח הצדדים דאז. בית המשפט הוסיף וציין כי המערער ששכר את החדר הבודד הודה כי פתח פתח מהחדר לכיוון רח' כרם התימנים, בשנת 84'. בית המשפט ראה בכך חיזוק להנחה כי החדר היה אטום ולא היתה לו גישה לחצר הפנימית, שכן אם היתה למערער כניסה חופשית לחדרו מתוך החצר הפנימית, הפתוחה לרח' חבשוש, לא היה לו כל צורך לפתוח דלת נוספת.

(ו)         בסיכום קבע בית המשפט כי השימוש והחזקה בחצר הפנימית, לרבות במטבח ובשירותים שבה, מוקנים למשיב בלבד, וזאת ביחסיו עם המערער. לא נקבע כל ממצא לעניין יחסיו של המשיב עם רשות הפיתוח, המינהל וחברת עמידר. בית המשפט ציווה על המערער לסלק ידו מן החצר הפנימית, והורה על סגירת הדלת שפתח בחדרו הפונה לחצר הפנימית.